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广东佛山商业地产时代来临: 中心之争 未来谁领风骚
来源:赢商新闻发布时间:2013年08月03日

7月30日,中国社会科学院公布的《城市蓝皮书:中国城市发展报告(No.6)》中,佛山顺利进入"2012年度全国城市科学发展指数"综合排名前10名,位列第八,仅次于深圳、北京、上海、广州、杭州、厦门和青岛。

佛山市新型城镇化的步伐在加快,有效地刺激消费市场的进一步扩大,其中尤以房地产消费为首。数据显示,2013年上半年,佛山房地产回暖现象明显:在全市税收增收最多的前十名企业中,房地产企业占了当中的9席,房地产业地方税收对全市税收增长的贡献率达到了56.3%,成为拉动地方税收增长最主要的动力。在上周五召开的佛山市上半年经济分析会上,房地产业成为上半年佛山经济一大亮点。

一个较具代表性的观点是:新型城镇化浪潮中,纯粹的住宅开发时代已经过去,商业地产时代来临,未来几年佛山将进入商业地产投资高峰期。

与此同时,商业地产领域区域性风险同样不容忽视。业内人士认为,当前一线城市的优质商业地产处于供不应求的状态,但个别二三线城市在建商业地产规模巨大,甚至超出了当地的消化能力,其蕴含的风险不容忽视。

佛山的商业地产发展现状如何,潜力如何,忧患在哪里?机遇与风险共存,是所有商业地产开发商面临的共同难题,怎样以产业、市场、区域布局的不同,开发模式的不同,营销模式的不同,来突破佛山商业地产(专题阅读)同质化的瓶颈?

中心之争再升级

写字楼成决战胜负手

根据最新的佛山城市总体规划,佛山的城镇空间结构由佛山新城、千灯湖金融高新区、绿岛湖都市产业区和禅城老城区这"三新一老"支撑。其中,绿岛湖作为一个未经过培育期的新兴区域,尚未具有竞争"中心"的实力,因而佛山的中心之争实际上存在于千灯湖、季华路与佛山新城三者之间。总部经济崛起、新兴产业诞生和传统产业转型等成为关键词汇,而承载这些概念的实际载体 ----写字楼,则成为判断中心所属的"标准"之一,中心之争逐步演变成为写字楼之间的鏖战。

全球知名投行摩根大通中国区董事总经理龚方雄认为,未来10年仍将是房地产行业的黄金时期,住宅地产火热过后,城市中心的商业地产,尤其是写字楼项目将会成为下一个投资热点。

佛山商业写字楼项目的发展现状印证了龚方雄的观点,一份来自中介机构的数据显示,2013年禅城区写字楼的总体规划面积到了166万,并且大部分到了开工阶段,桂城的面积达到152万,万达、万科、绿地、保利等众多一线房企品牌聚集千灯湖、季华路、佛山新城三大板块,甲级写字楼或者超甲级写字楼产品遍地开花,其软硬件配置颠覆了佛山传统写字楼的历史,千灯湖片区内即将推出的万达中心写字楼,更实现了国际"5A"写字楼标准与佛山的接轨。

"得益毗邻广州的区位优势,千灯湖板块内写字楼可以辐射广佛两地甚至整个珠三角,且经过多年的发展,千灯湖板块规划完善、发展成熟的优势越发明显,相对于以中央商务带为定位的季华路沿线及以打造政务中心为定位的佛山新城而言,千灯湖板块'金融硅谷'的定位更符合省政府'金融强省'战略的布局。"佛山市南海区创越房地产开发有限公司总经理许彪表示。

据了解,目前千灯湖区域内集中了万达中心、华南国际金融中心、景兴环球、创越时代文化创意园等多个写字楼项目,其中去年10月商铺首次开盘的佛山南海万达广场,至今年3月份已实现了商铺四次开盘即清盘的销售佳绩,其SOHO产品更在3个月实现销售1800套,创造佛山同类产品的销售奇迹。

"在佛山城市发展升级过程中,仅仅关注制造业的发展是不够的,反而会让城市降级。无实体不稳,无金融不富,真正让城市升级的,还要靠金融的发展。"国内独立经济学家金岩石在接受采访时表示,一个城市的转型发展,归根到底要看经济的发展,哪里的产业配套最有利于促进经济增长,哪里就是城市的中心。"金融产业聚集之地,必然是财富流通最广之地,看一个集团公司,会看到总部管投融资,投资人是扎根的,总部经济就是投资中心,关联的就是会带出很多投资公司。"金岩石说。

作为总部经济形成和产业转型升级的重要载体,写字楼的优劣明显成为区域价值的一个提升点。

质化瓶颈亟待破解

金融与地产合力变空间为财富

佛山写字楼扎堆面世所带来的是同质化现象的日益严重。

据了解,未来两三年,佛山至少有40个体量从20万到逾100万平方米的城市综合体逐渐亮相。除了住宅、购物、休闲、娱乐等基础功能外,这些综合体项目均配备了办公性写字楼,且定位不低,甲级、超甲级、5A等定语频繁地出现在其产品的宣传资料中。

佛山宏越地产总经理周展鹏认为,某些以住宅产品为主的项目,为满足项目周边产业的商务需求配备少量的写字楼,缺乏专业的市场定位,空间较小,并不具备竞争力。

但该类产品只是写字楼市场的冰山一角。今年以来,写字楼整体供应量呈**性增长,保利、绿地、万科等地产巨头陆续推出写字楼产品,不断刷新佛山写字楼的历史。据不完全统计,当前佛山全市写字楼供应量已超过200万。业内预测,到2015年,佛山写字楼供应总量或将达400万。星星华园国际营销总监柯志斌曾在接受采访时表示,就佛山目前的需求,几百万平方米的写字楼同质化现象严重,而且已经过量。

开发商显然都注意到了这点,并开始在产品开发设计上下工夫。比如创越时代文化创意园主打园林办公,万达中心主打国际写字楼等,有效填补区域内该类产品类型的空白,同时避免同质化。据了解,目前千灯湖片金融高新区内已引进广东三泰电子技术有限公司中国人保集团南方信息中心、香港新鸿基金融集团国际金融综合服务区等项目,未来预计将吸引更多的国际金融机构落户。

"相对于其他板块写字楼同质化严重的情况,千灯湖板块地产项目之间的错位开发比较明显。"业内人士表示。据了解,目前千灯湖片区内已有发展成熟的保利、中海地产的酒店、购物广场和住宅等项目,其所提供的配套服务跟日渐聚集的企业和人才数量之间仍存在很大的空间,作为一个近几年兴起的新经济中心区域,写字楼供应明显不足。

落户千灯湖的地产项目实际上已经在前期的区位选择上就避免了同质化。"房地产界开发讲究的首先是区位选择,每一个开发商都在寻找自己的地位,或是城市的中心,或者是中心的城市,最高境界是在中心城市打造城市中心,万达起来就是一个例子。"金岩石说。

在金岩石看来,万达模式可以概括为"高、大、全",即高端、大盘、全面。"用经济的角度分析,目前城市最稀缺的是空间的价值,而把空间货币化,就是房地产的使命,所以金融经营时间的货币化,房地产经营空间的货币化,城市两大支柱产业,金融和地产是把城市化的时间、空间变成财富创造的力量。"金岩石说。

在佛山,能够将金融和地产的财富创造力发挥到极致的,非千灯湖片区莫属。

来谁领风*

千灯湖投资价值被看好

相对于仍处建设期的佛山新城,许彪更看好千灯湖板块,从投资的角度上看,千灯湖区域具备更高的投资价值,这可以投资回报周期长短和区域价值提升空间作为两个衡量的标准。目前在佛山区域内,千灯湖片区的地产产品和产业布局都处于科学合理的平衡状态下,且大多数项目已进驻多年,产品本身及配套都已相当完善,若在此进行投资,三五年内即可见高回报。

越秀地产总经理助理黄铭周认为,在季华路、佛山新城与千灯湖三个区域中选择投资方向,从目前来看,千灯湖区域最成熟,在这里投资最容易实现并获得其区位价值,季华路次之,佛山新城非常具有发展潜力,但获取回报的时间可能会比较长,如果不是决心长线投资,则建议慎重。

除时间成本外,投资回报率是投资者最为关心的问题。"以佛山新城写字楼目前的售价计算,未来该片区内的写字楼租金必须达到150元/月,甚至是200元/月,才值得投资。"一名资深地产媒体人如此评价。

如此高的租金在佛山能否实现?据了解,目前位于佛山市传统中心的百花广场、环球国际广场等写字楼租金约为60元/月,而季华路上近几年兴起的甲级写字楼的租金约为100元/月,月租金200元/似乎有点不现实。

与周边广深等一线城市相比,佛山写字楼目前1.5万元/的均价无疑处于价格洼地,其不仅让佛山投资客心动,也同时受到了大批广深甚至外省投资者的青睐。记者从创越地产处获悉,在该项目的认筹登记中,有近一半的客户来自珠三角其他城市,"相对于佛山的散货投资,广州的客户更倾向于整层或者是几套购买。"

据了解,在此前南海万达广场的商铺和SOHO公寓销售中,也同样出现上述的情况,甚至有一部分的外地客户是从其他城市跟着万达过来佛山的,这些客户是资深投资客,有自己独特的市场眼光和投资商业地产的方式,对于即将推出的万达中心也表现出极大的兴趣。

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