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市律协房建委联合广仲中山分会举办“商品房买卖合同案件热点问题研讨会”
来源:搜狐新闻发布时间:14天前

原标题:市律协房建委联合广仲中山分会举办“商品房买卖合同案件热点问题研讨会”

随着商品房买卖交易量的日益激增,商品房买卖合同引发的纠纷日益突出,在中山两级法院及广州仲裁委员会中山分会受案量中都占据较大比例。为了便于我市律师更好地了解商事仲裁审理该类案件的要点,丰富及提升律师在代理该类型案件的专业水平,11月14日,市律协房建委联同广州仲裁委员会中山分会举办“商品房买卖合同案件热点问题研讨会”。

本次研讨会邀请了在商品房买卖合同纠纷处理中有丰富理论、审判、执业经验的原法官、大学教授、律师作为参会嘉宾,他们分别是张煌辉、梁文生、王旗、钱敏。广仲中山分会会长王进、市律协监事陈冠荣等参与本次研讨会。

研讨会上,四位嘉宾分别就各自议题发表观点,展开讲解,分别展示自身优点及专业所长。在激烈的讨论气氛中,本次四个议题得到了充分的讨论并形成了鲜明的观点,参会人员主动发问也一度拓展出“刑民交叉”、“开门见坟”等问题的讨论。参会律师均表示希望多开展类似的专业交流活动。

附录

本次研讨会的主要议题及嘉宾观点摘要

议题一:关于开发商与买受人签订“双合同”的问题

嘉宾梁文生首先用一个“双合同”的案例引出了此类案例的法律要点即委托装修合同的效力认定、两合同约定不同的交付期限、房产总价如何认定以及买卖合同交付但装修合同未交付能否主张买卖关系解除等,然后对相关的合同法及相关司法解释进行梳理及讲解,最后结合法律,对法律要点进行分析并得出结论。

嘉宾张煌辉补充说明了合同之诉审查的三部曲(即合同的效力、哪一方违约、违约责任承担问题)、合同效力认定类别、合同效力认定的三原则等。王旗、钱敏律师在二人基础上,建议同行或者当事人在订立合同时根据合同地位作出有利于己方的管辖安排即选择司法诉讼或者商事仲裁。最后在场参会人员抛出问题“存在刑事,仲裁委员会是否受理民事仲裁”,之后嘉宾针对该提问进行了回应并开展了对“刑民交叉”的热烈讨论。

议题二:关于买受人未能办理按揭贷款引发的付款争议

嘉宾王旗通过梳理买卖合同司法解释一及广东省高院关于房产审理指引的相关规定,归纳出可继续履行的三种情形,并得出不符合此三种情形时法院认定合同解除的结论。另外,王旗律师也从按揭贷款义务主体、以无法办理按揭贷款的原因确认守约方解除权等角度进行分析,同时也提示开发商在提供的格式合同中会设定关于按揭免责的条款,因此作为买受人应当注意审核自己的履约能力及预知可能的合同风险。

嘉宾张煌辉亦补充说明了该类案件的处理原则,即不可归责于双方原因根据买卖合同司法解释一规定解除买卖合同,但如果合同针对此情形已明确约定,应当遵循合同约定,遵循合同自治。

嘉宾梁文生给出了自己的见解,认为在有合同约定时,应当倾斜对弱势群体即买受人利益保护,其源于双方在订立合同时地位的原本不对等。

议题三:关于商品房质量问题引起的争议

针对商品房质量问题,买受人能否以此拒绝收楼或者要求解除合同,钱敏律师给出了他的方法。首先,需要判断是质量问题还是质量瑕疵,判断的方法主要是以外部表现形式、具体位置进行判断,或者借助第三方机构鉴定意见;其次,以下几种情形下可以拒收房产:1、房屋质量主体结构不合格;2、严重影响居住使用的;3、法定及约定交付条件。

其他嘉宾高度认同了钱律师的总结,王旗律师同时提出在房屋质量问题时应加大对保护买受人质量瑕疵异议权的保护。在场参会人亦提问“开门见坟”是否可以质量问题解除合同。嘉宾们给出了不属于质量问题的回答,同时也相应给出分析开发商在广告宣传时是否对环境允诺,有没有故意隐瞒、有无对达成重大影响的信息进行披露、能否以房产价值贬值主张变更合同价款等角度给出分析及建议。

议题四:关于违约方的调整问题

嘉宾张煌辉从法学的属性、违约与根本违约的判断标准、违约金调整问题从法学理论的角度做出了专业性的分析及论证。辟如:法学属于社会科学,应当注意解释规则;构成违约的评判标准应是结果注意的客观化的判断标准;义务判断包含法定义务、约定义务、附随义务,附随义务法理基础为诚实信用;违约金调整应当首先区分合同条款是格式条款还是非格式条款,然后根据相应规定进行确定;根据违约金的性质,确认是补偿性的还是惩罚性的;违约金的具体调整应当以目的解释作为终极解释,在此基础上进行自由裁量权,自由裁量权时应当立足于民法损失填补原则并结合具体案情,区别原因、长短及造成的客观影响进行调整,当然应尽量做到同区域、同楼盘裁量标准统一。在理论论证的基础上,张煌辉同时穿插了比喻、案例比如“喜丧同席”的例子,深入浅出的论证了合同法的附随义务,同时解答了在场参会人员在前面议题中提到的“开门见坟”的问题,为其解决提供了法律依据。理论结合实践,尤其让人记忆深刻,意犹未尽。最后该议题还衍生出了对“释明权”的激烈讨论,王进会长也对仲裁审理“开门见坟”问题梳理了仲裁的审理意见。返回搜狐,查看更多

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