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房屋租售纠纷 “不可抗力”不好使
来源:中国网地产发布时间:2020年04月21日

位于东四环附近的后现代城小区,张先生站在自家房子外一筹莫展。房屋已被中介公司换了锁,他无法进入。

两年前,张先生将自家房屋托管至一家中介公司,每月按时会收到房租。今年1月底,张先生没有如期收到房租,此后便再难联系上房屋维护人及中介公司。

疫情之下,遇到了房屋租售纠纷的还有宋先生。春节前,宋先生买了一套三居室,打算春节后再卖掉自住的两居室,卖房款变成换房首付款。时至今日,交纳首付款的日子临近,自己的两居室却因客源少而无法脱手。

在疫情中遇到的房屋租售纠纷是否属于不可抗力?面对这样的纠纷又该如何解决?

托管房屋

收不到房租

收不回房子

东四环旁的后现代城小区,张先生的房子已经空了两个多月。两年前,他将自家房屋托管给中介公司,签了托管五年的长约。“每个月基本上都能按时收到房租,有的时候会晚一两天。”

而今年1月底,房租却没有如期而至。

“本以为是因为过年了,可能年后就能打钱。”春节后,张先生与房屋维护人联系时发现,电话与短信均已无人应答。签约时,中介公司称不设押金,每月定期支付房租。“我手里没有押金,一下子找不到他们了,感觉就不太好。”

返回后现代城小区后,张先生发现小区中有许多业主有着与自己类似的遭遇。面对已经换成了密码锁的房屋,张先生无法进入。“因为孩子上学的原因,我们在别的区租房,每月租金一万元,相当于以租养租。收不到房租后,对生活影响很大。”

张先生将房屋托管给青宿托管平台,该平台将房源长租后改造成民宿,突如其来的疫情,让民宿遭遇无人入住的窘境。

从事民宿经营的王女士表示,自己曾经在某小区中有30多套民宿房屋,疫情发生以来,春节期间的订单全部取消并全额退款。“房子就一直空下来,通过与房东协商,几乎都赔了一个月的违约金,损失超过40万元。要是租房时没有留押金的话,托管方锁门消失后,房东就很难受了。”

记者多次与青宿托管平台、房屋维护人进行联系,电话始终无人接听。

房屋租赁平台“看房狗”负责人李贝克表示,疫情对租房市场影响较大,尤其是一些民宿经营者。部分托管公司使用“押零付一”的方式在市场中收房,同时为房东提供一份长约。“但是这样的方式,对房东来说一旦出现类似问题,房东利益得不到保障。对于这样方式的收房行为,房东应该有所警惕。”

“现在能想到的是打官司,要不就直接开锁破门,然后再找租户。”面对无法进入的房子,张先生除了气愤更多的是无奈。

先买后卖

看房人很少

已近违约期

“肠子都要悔青了。”家住顺义马坡附近的宋先生遇到的则是房屋买卖难题,几个月来,一家人常因为换房而情绪低落。

去年年底,宋先生看中了一套三居室,同样在他居住的小区中。“谈好价格就签了合同,付了20万元定金,并约定2020年6月1日交首付款。”

自己的两居室也在中介的网站上挂牌出售。“我的房是个不到90平方米的两居室,又是南北通透,中介告诉我这个是小区里紧俏的户型,很快就会成交。”

但是,一切并未如宋先生所愿。

因疫情原因,中介人员在春节后鲜有复工,小区严控人员进入。宋先生的房子一直无人问津,而约定交纳首付款的日子却一天天临近。“真着急啊,每天都在催中介,但是一是很少有人看房,二是小区很难进。”

“需要买我房子的人给我首付,我才能付那个三居室的首付。”中介人员给宋先生算了出售的最后日期,超过4月下旬房屋再未成交,程序便很难走完。“我面临着违约,20万元定金就得给人家了。”

翻看合同时,“不可抗力”原因让宋先生犹如抓住了一根救命稻草。在向多名中介人员询问后,得到的两种答案让他更加迷惑。“有的说属于,有的说不属于不可抗力。”

北京大成律师事务所律师卢明生表示,此种情况不应在不可抗力的范围中。即使没有疫情发生,也无法保证能在约定期内售出房屋。“疫情可以说是一个因素,如进行诉讼,买家可申请酌情减少违约金数额,但是能不能减,能减多少并不确定。”

“这种情况不适用于不可抗力因素,无法因此对已有合同进行解约。”北京浩勤律所主任律师于娜认为,因疫情原因,一些房屋出售、交易会遇到问题。“目前没有相似案例,可以与卖方协商签订补充协议,要求适当延长约定时间。但是在合同期内首先不能违约,也应在此期间保留好相关证据。”

宋先生通过中介与卖方沟通签订补充协议,但是对方并不同意。“我做了最坏的打算,就是那20万元定金赔给他了。”

(责任编辑:王永超)
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