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Mr.Liu丨西宁楼市进入“慢牛”状态
来源:趣头条[APP]发布时间:2019年04月05日

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前几天,国家统计局发布《2019年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。西宁新建商品住宅销售价格指数上涨2.1%,领涨全国。

西宁楼市依然处于上升通道

自2016年3月份以来,西宁开始回暖,至今已经持续35个月,堪称西宁的最长牛市

为了更好的分析这一问题,Mr.Liu梳理了2011年以来的西宁房价涨幅数据,大体可以分成两个大的周期,出现了两次比较大的行情。

房价有涨有跌,但总体看是上涨的。即使在2013年底的房价顶峰买房,到现在也是赚到的。

经历了2014年、2015年的房价下跌后,这一波行情才开始启动。正如此前Mr.Liu所说的,2016年、2017年只是在把前两年的下跌找补回来

2014年、2015年的房价下跌确实太惨了,很多楼盘为了争夺客户,甚至发生了暴力冲突。

以海湖新区为例,2013年海湖新区核心位置,就有楼盘卖到8000元/㎡左右了,虽然短暂,但不少人就是这个价格买入了。2014年、2015年房价下跌,很多开发商不敢明确降价,只能以团购房或者工程抵押房的名义卖房,甚至出现了6000元/㎡的价格。2016年市场回暖后,2017年海湖新区也不过是回到了2013年的房价顶峰阶段。

牛市的真正启动是2018年。以目前西宁的市场供需情况和库存情况看,市场依然处于上涨通道,这是明确的。

楼市慢牛的大局已定

讲一个2014年的事,当时有个开发商对Mr.Liu说过,项目打算停工了,如果行情不好就跑路,后来政府介入,才稳住局面。

这个楼盘距离海湖新区很近,到了2016年,这个楼盘摇身一变成了畅销楼盘,Mr.Liu都觉着好滑稽。

现在阶段,暴涨论和暴跌论都是有问题的,谈西宁房价不应该脱离全国大的经济形势和政策背景。

下面,说一下Mr.Liu对于房价涨幅的标准。

0-5%属于“稳定”;

5-12%属于“小涨”;

12-20%属于大涨;

20-50%属于暴涨;

50%以上属于“疯涨”。

如果Mr.Liu认为房价稳中有涨,大体看作是房价和GDP增速、居民人均收入保持相对一致的上涨,就像2018年那样。(相关阅读,点击查看Mr.Liu丨2018年西宁房地产数据发布:全年房价涨幅10.11%)

当然,房价上涨也是分区域的,有的区域领跑全市,有的区域则跑输,不可以全拿均价去套用。

最为关键的是,西宁没有赶上“首付贷”猖獗的时期,不具备短期内利用金融杠杆迅速撬动房价的基础,只能是慢慢来了。而且目前政策也不允许暴涨。

2019年整个格局也就这样了。购房者更多关心的是这波行情可以触及怎样的高位?这一点在MR.LIU的地产公开课上已经给出了非常明确的预期,关于这类预期,以后更多通过地产公开课发布,不再公众号谈这类问题了。

3个月限涨后何去何从?

2018年下半年,西宁房产局连续出台政策,整顿楼市。2018年11月26日,省住建厅、省发改委、省工商局、省统计局、国家统计局青海调查总队五部门联合下发《青海省住房和城乡建设厅等5部门关于进一步规范商品房交易管理工作的通知》。要求房地产开发企业3个月内不得调高商品房销售价格。3个月后需要调高销售价格备案的,应重新申报审核备案。房价上涨较快的地区,可从严把握备案价格调动的频次和幅度。

前段时间,有人给Mr.Liu发过来了西宁某楼盘的涨价通知,咨询市场走势。这个时间点恰好就是限涨3个月后

当时政策也提出,3个月后可以调价,但要从重新备案。同时也提出,房价上涨较快的地区,可从严把握备案价格调动的频次和幅度。

政府如何“严把握备案价格调动的频次和幅度”是当下重要的关注点。

这是一个技术活,完全卡死必然能导致更大规模的排队买房,甚至滋生权力寻租;完全放任又失去了调控的意义。说到底就是一个“度”的问题。

中庸之道,过犹不及。不论是监管部门、开发商,还是购房者,2019年都要秉持这个原则。

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