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疫情之下,四大梯队30家房企负债逻辑及走势预判
来源:搜狐新闻发布时间:2020年02月17日

原标题:疫情之下,四大梯队30家房企负债逻辑及走势预判

2020年

引 言

2月17日

20201月中下旬,新冠疫情在武汉**,并且迅速扩散至其他省份,引起了广泛关注。随后为避免疫情进一步扩散,春节假期延长,多地企业或主动或被动延长复工日期。整体上,疫情事件将对中国经济产生一定的负面影响。毫无例外,对房地产市场而言,也将产生较大的冲击。

事实上,疫情发生前,房地产市场环境已经较为紧张。一方面,2020 年前房地产市场的 需求端调控政策已较为严格;另一方面, 2019 年房地产行业的 融资约束又进一步收紧。

为深入了解房企的债务现状,高负债背后的深层逻辑,此次疫情将带来的影响,以及未来的债务走向,我们选取了2019年上半年 营业收入前30名的 房企作为样本,通过两个常用的衡量企业债务水平的指标将30家 房企划分为四个梯队;然后从企业的业绩表现和投资战略等方面对每一梯队内的房企进行分析,总结每一梯队房企的特征和位于该梯队的原因;最后,根据当前的市场环境和企业的经营现状,预判企业未来的债务走向,并给出我们的建议。

目录

一、TOP30房企的债务水平

二、从四个梯队分析TOP30房企的债务分化特征

三、第一梯队:低负债,稳经营

1.大型房企规模增长诉求低,债务结构调整空间大

2.房企主动降杆杆,债务易调控至合理水平

3.部分民企和央企债务结构稳健,资金使用效率可进一步提升

四、第二梯队:投资谨慎,稳控拿地支出

1.中型房企谨慎投资,负债水平趋稳

2.拿地方式多元化,成本与债务水平或同时下降

五、第三梯队:投资激进,意在规模

1.房企持续投资土储,需留意现金流风险

2.由规模增长向提升运营效益转换,企业债务水平趋势向好

六、第四梯队:高负债,高土储

1.投资支出过多,销售增速放缓,降杠杆仍有压力

2.向外扩张力度过大,短期债务可能继续攀升

3.大规模房企逆市投资,债务长期或有下降的趋势

一、TOP30房企的债务水平

房地产是重资金行业,具有高杠杆特性。本文选取的2019年上半年营业收入前30名的房企作为样本,其债务方面主要有两个特征:第一,负债水平较高;第二,外部资金多数投资于土地储备。

债务方面,3 0强房企的债务水平总体较高。从行业的视角来看,拿地和建筑施工等阶段需要大量的资金投入,因而房企往往需要大量的外部资金支持以维持开发业务正常运转。本文研究的30 个样本中,2019年上半年净负债率均值为104.6%,最大值为230.4%,说明部分30 强房企有息负债可能过多。此外,剔除预收账款后的资产负债率均值为54.6%,最大值为77.8%(本文资产负债率均指剔除预收账款后的资产负债率,下同),也进一步验证了房企负债水平较高的事实。

房企外部资金用途上,则多用于土地投资。本文构建了负债货值比指标以衡量土储货值中外部资金的使用比例。负债货值比是负债总额与企业土储货值的比值,反映单位土储货值中负债资金所占比例。负债货值比越小,说明企业单位货值中使用的外部资金越少,即企业负债投资土储的力度越小;反之,则力度较大。

假设土储货值能够完全出售,去化率为100%,则30 强房企的负债货值比的均值为37.2%。说明理想情况下,房企取得单位货值,将使用0.372 单位的外部资金。考虑到当前房地产行业调控较为严格,100%的去化速度过于理想,如果调整去化率为60%,则在60%的去化率假设下,30 强房企的负债货值均值为62.8%,即房企单位有效货值中使用的外部资金高达0.628 个单位。无论是100%去化率还是60%的去化率,均证明房企取得的土储货值中,使用了较多的外部资金。

图表:T OP30房企负债与货值数据

注:TOP30房地产企业是 2019 年上半年营业收入排名前30的房企。由于本文分析过程中将多次使用土储数据,但是排名29的 华侨城和排名31的 招商蛇口2019 年半年报中未公布土储数据,故剔除上述两个房企,增加了第32 远洋集团表格中各指标的计算公式:净负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益;资产负债率(剔除预收账款)=(总负债-预收账款)/总资产;负债货值比=总负债/(去化率*货值),其中货值= 2019年6月总土地储备*6月销售均价,去化率决定企业能去化的货值比例。

二、从四个梯队分析TOP30房企的债务分化特征

整体上,房地产行业负债水平较高,但是不同房企在负债水平和负债结构方面存在明显的分化特征,而且在土地投资方面,外部资金的使用力度也不尽相同。至于不同房企之间为什么存在负债差异,以及未来债务水平的趋势如何,我们认为需要结合企业业绩特征和投资战略等进行分析。

为此,我们以净负债率和资产负债率的均值为坐标原点,建立一个坐标系,然后将30强 房企划分按负债水平划分为四个梯队,从四个梯队分析TOP30 房企的债务差异,原因及走势。

显然,资产负债率和净负债率都低于均值时,房企债务水平相对较低;资产负债率和净负债率都高于均值,房企的债务水平相对较高。当资产负债率和净负债一者低于均值,一者高于均值时,我们主要采用净负债率的高低来衡量企业的债务风险。综上,在本文的四个梯队中,从第一梯队到第四梯队,负债水平由低至高。

三、第一梯队:低负债,稳经营

位于第一梯队的房企资产负债率和净负债率都位于均值水平以下,且销售业绩靠前,经营稳健。按照负债水平较低的原因,我们认为这一梯队内的房企又可细分为三类:规模增长诉求较低的房企、主动降杠杆的房企以及持稳健经营态度的国企或央企。

1.大型房企规模增长诉求低,债务结构调整空间大

头部房企土储优渥,销售业绩靠前,已具有规模优势。这类房企的规模诉求往往低于中小房企。而且随着楼市调控收紧,大型房企对待投资的态度也愈发谨慎,如拿地以补充土储为主;对土储的质量,地理位置等严格把控,宁可不拿地,也不错配投资资金等。这类企业销售业绩拔尖,投资速度随政策调控收紧而放缓,短期内将有更大的腾挪空间。

以碧桂园和万科为例,企业具有几大共同特征:

1)土储总量充足。截止2019 年上半年,碧桂园总土地储备为36212 万平方米,万科总土地储备为15320 万平方米;并且万科和碧桂园的货值存续比均介于3至5 年之间,土地储备能有效保证几年内的持续发展。

2)销售业绩位居头筹。全年销售金额6000 亿以上,巨额的销售回款,可满足企业的流动性需求。

3)2019年二者 全年新增土储货值低于企业的销售金额,企业土储投资增速较销售业绩显著放缓。

注:总土地储备是截止到2 019年上半年的数据,单位:万平方米。销售金额和新土储货值2019年 全年累计,单位亿元,排名亿翰智库2019年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》和《2019年1-12月中国典型房企新增货值TOP100》。销售金额以企业公布的为主,企业未公布则采用亿翰榜单数据 存续比=总土地储备/年销售面积, 单位

当前,这类企业土地储备多,销售业绩靠前,现金流充足。疫情冲击对这类企业的影响相对较小。长期来看,若企业的规模优势能继续保持,则未来将有更大的空间调整债务结构。

2.房企主动降杆杆,债务易调控至合理水平

过高的债务水平意味着较大的偿债风险。房企通常在冲规模阶段积极补充土储,从而形成了较高的负债。但是随着阶段性目标完成,企业又将主动降杠杆,优化债务结构。这类房企债务水平往往是先高后低。比如融信中国和中梁控股均在2018年实现千亿目标,随后主动调整债务结构,债务水平显著好转。

融信中国2018年实现千亿目标后, 将降杆杆设定为企业的核心目标之一。2018 年净负债率下降了54 个百分点,由159%降为105%。2019 年上半年,融信中国净负债率已降至43.5% 。在降杠杆方面,融信中国已取得了良好的效果。

中梁控股是浙系房企,但是它在2016年 开始了全国化布局,因此,土储总量增长的同时,企业债务也大规模上升,如2016年其 净负债率高达1790.2%。 但随着销售业绩增长,企业负债水平显著降低。中梁控股2018年 跨进千亿阵营后,净负债率则降至58.1% 2019 年中梁控股又通过上市,进而优化了企业的融资结构。从2019 年中期报告中的数据来看,中梁控股净负债率已降至43.5%。

综合而言,主动降杠杆的房企,债务容易调控到合理水平。但是如果未来企业战略发生变更,如规模化诉求强烈,土地储备获取力度加大,其债务水平仍可能继续上升。后续待疫情缓解后,我们建议这类已初具规模的房企适当发展多元化业务,一方面为企业提供稳定的现金流,另一方面又可缓冲政策调控对房地产开发业务的不利冲击。

3.部分民企和央企债务结构稳健,

资金使用效率可进一步提升

国企或央企自带优良基因,融资门槛低且融资成本相对低廉。但是,近年来,央企成为“三去一降一补”的首要实践对象,因此,国企虽然有融资优势,但是企业债务把控严格;结合企业稳健的经营风格,企业债务近年来一直维持在合理水平。另外,少数民营企业销售业绩靠前,长期秉承稳健经营的理念,债务结构合理,负债水平也一直稳控于低位,如龙湖集团

2019 年,保利发展、中国海外发展华润置地龙湖集团等千亿规模房企销售金额位居前十,除华润置地外,其他企业的新增土储货值均低于销售额,说明土储增速有所放缓。土储存量方面,这类企业的土储可供开发4至6 年,处于30强 房企的中等水平,短期内,土地供应有保障。

稳健的经营业绩,较低的债务水平,还有充足的货币资金将有助于这类企业从容应对此次疫情产生的负面影响,而充足的土地储备将保障企业未来几年正常运营,企业债务方面也将继续维持低水平。但是这类企业的货币资金使用效率方面还有进一步的提升空间。从现金短债比数据来看,现金短债比远高于1,企业短期基本无偿债风险。然而 ,过高的现金短债比意味着资金闲置。这类企业可以适当提升资金的使用效率,增加投资力度,为企业业绩增长锦上添花。

注:销售金额和新土储货值是2019年全年累计,单位亿元,排名亿翰智库《2019年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》和《2019年1-12月中国典型房企新增货值TOP100》存续比=总土地储备/年销售面积,单位:年。现金短债比=货币资金/短期借款。

四、第二梯队:投资谨慎,稳控拿地支出

与第一梯队相比,位于第二梯队的房企剔除预收账款后的资产负债率更高。主要原因是第二梯队的企业多为中型房企,一方面,它们有一定的规模诉求;另一方面,在调控偏紧的政策环境下,这类企业销售回款额与头部房企存在一定的差距,因此,增加土地储备时,或是放缓拿地速度,或是降低拿地成本,以控制拿地支出的金额。这些企业投资积极性增长的同时,债务水平也略高一筹。若房地产市场环境无较大变动,这类房企或能保持在第二梯队,但是受疫情冲击后,这类企业债务风险可能增加。

1.中型房企谨慎投资,负债水平趋稳

在楼市调控政策趋严的形势下,不仅大型房企放缓了拿地速度,中小企业为保障充足的现金流,投资也更趋谨慎,负债水平略高但整体可控。

远洋放缓投资力度,2019 年新增土储货值仅为销售金额的三分之一。雅居乐持审慎的投资态度“拿 好地,不错拿地”,2019年 新增土储与销售土储较为接近。鉴于这类企业存续比较高,短期内可供开发的土地有保障,短期内放缓拿地速度的策略依然可取。

注:销售金额和新土储货值2019年 全年累计,单位亿元,排名亿翰智库《2019年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》和《2019年1-12月中国典型房企新增货值TOP100》 存续比=总土地储备/年销售面积,单位:年。

谨慎拿地是2019年30 强房企投资的主流态度,而且位于第二梯队内的房企债务水平相对而言也较低。因此,短期内,持谨慎投资态度的房企杠杆水平或将继续保持。

2.拿地方式多元化,成本债务水平或同时下降

招拍挂是房企填补粮仓的主要方式。但是近年来,多数房企为了低溢价获得优质土储,拿地方式更加多元,往往是收并购,城市更新或旧改并驾齐驱。

受楼市调控以及融资收紧等影响,2019年 许多中小公司面临现金流压力,部分房企频频出让项目或项目公司股权。这为现金流充裕的房企提供了收并购补充土储的大好机会。例如,越秀地产世茂房地产2019年积极实施 收并购策略,收购了较多低价土储。大幅的收并购支出虽短期内增加了房企负债水平,但为房企未来开发赢得了更大的成本优势。

城市更新或旧改也是备受欢迎的屯粮方式一方面,城市更新旧改等获得的土储成本较低,另外房企可以城市更新旧改项目创造更多的增值服务,为企业创造更大的盈利空间。但是与收并购相比,城市更新或旧改更看重房企的操盘能力。随着房地产市场逐渐由上升通道进入横盘期,凭借快周转获取高额利润的方法已经不那么奏效。因此,有能力有实力的房企纷纷出击城市更新和旧改项目,拓展企业业务版图。譬如,奥园、雅居乐、旭辉和龙光等中型房企积极参与城市更新和旧改项目,控制拿地成本的同时增加土地储备。

通过收并购,城市更新或旧改获得土地储备的企业,投资成本得到有效的控制,而且这类企业当前负债水平适中,销售业绩靠前。低成本获得的新增土储是企业未来业绩增长的重要保障。这类房企若能保持当前的销售业绩增速,未来业绩增长的同时,利润水平或将提升,债务水平将更加安全可控。虽然多元化的土地投资方式有助于降低投资成本,但是过多的土地投资将消耗企业大量的现金流。受此次疫情影响,这类企业的现金流可能面临一定的压力。

五、第三梯队:投资激进,意在规模

第三梯队的房企剔除预收账款的资产负债率低于均值,但净负债率高于均值。位于这一梯队的房企包括三个:绿地控股金科股份中南建设。首先,三者都在2017年 以前储备了较多的土储,2017起 销售业绩快速增长。但是销售业绩增长后,三者形成了两种不同的发展模式,金科股份和绿地股份拿地依然积极,意在进一步扩大规模;中南建设的目标则由规模增长转变为效益增长

1.房企持续投资土储,需留意现金流风险

部分企业不仅在全国化布局阶段积极储备土地,而且在全国化布局逐步完善后,仍在持续储备土地,助力销售业绩增长。这类企业可能志在扩张规模,但是需留意现金流风险。

绿地控股不仅土地储备丰富,而且积极增加土地投资。

1)土储增量方面,新增土储 货值高于销售业绩,新增土储排名位列前5。 相对其他房企而言,绿地控股土储增量位居前列。

2) 土储存量方面,绿地控股的土储可供未来6至7 年开发之需,土储充裕。

3)土储货值 和负债关系方面,绿地控股借款投资土地的力度高于大部分房企。我们采用负债货值比来衡量企业融资投资土储的力度,假设土储去化率为100%,则绿地控股的负债货值比为39.2%,高于30强 房企的均值37.2% ,即绿地控股借款投资土地的力度高于大部分房企。

注:销售金额和新增土储货值是2019年 全年累计值,单位:亿元,排名见亿翰智库《2019年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》和《2019年1-12月中国典型房企新增货值TOP100》 。负债货值比=总负债/(去化率*货值),其中货值= 2019年6月总土地储备*6月销售均价,去化率决定企业能去化的货值比例。存续比=总土地储备/年销售面积,单位:年。现金短债比=货币资金/短期借款。

金科股份“冲规模”的目的 更为明确。2017年 董事会换届之时便通过了《公司发展战略规划纲要(2017-2020)》, 明确指出2017-2020 年期间,签约销售金额目标分别是500亿、800亿、1100亿、1500亿,并且力争在2020年冲击2000亿元的目标。事实上 2017至2019 年金科股份超额完成了业绩目标,而且2019 年已经完成2020 1500 亿的目标设定。如果销售业绩增速能继续保持,2020年业绩目标必能突破2000亿 。但是从数据来看,与绿地控股相比,金科股份的土储投资增速和存量相对较小,负债货值比更大。即土储投资积极性相对较低,但是在土地投资方面使用了更大比例的外部资金。

对房企而言,规模既能彰显企业的行业地位,又有助于降低融资和营销成本。当前房地产行业集中度的提升,也是企业追求规模的反映。但是在房地产行业调控严峻,融资收紧的大环境下,这类企业在积极冲击规模的同时,应该注重自身现金流管理,避免拿地过激,产生现金流危机。

在疫情冲击下,多地住建局要求关闭售楼处,房企销售回款下降,我们认为前期拿地激进,消耗较多现金流的企业,可能会面临现金流困境。根据2019年 中期数据,绿地控股的现金短债比为0.92, 金科股份的现金短债比为1.07。第三梯队中 绿地控股在发展的规模的同时,更应该留意企业当前的债务风险问题。

2.由规模增长向提升运营效益转换,企业债务水平趋势向好

另一部分企业在全国化布局阶段广积粮,但随着规模化目标的实现,则逐步规模增长向提升运营效益转换,例如中南建设。

与规模增长相比,中南建设当下关注企业的运营效益。但是前期(2019 年前)积极投资积累的债务需要时间优化。因此债务水平与过去相比有所降低,但是净负债率依然较高。后期若投资速度放缓,则债务水平有向好的趋势。

2015 年中南建设开始拓展二线以上城市项目;2016 年开始调整拿地策略,增加二线以上城市项目;2017 年加速全国化布局;2018 年后逐步完善全国化布局,并且战略目标向利润增长倾斜。与其全国化布局的投资策略相对应,新增规划建筑面积和新增土储货值在2017 2018 年大幅增长,2019 年逐渐放缓。同样,净负债率也在2017 年达到233.22% ,随后小幅降低至2019 年上半年的185.6%

2018 年中南建设不仅全国化布局已经逐步完善,而且在销售业绩方面突破千亿。综合这两方面的因素,企业投资增速放缓,更强调盈利能力。因此2018 年后毛利润率和净利润率显著上升,债务水平连续三年下降。

2019 年的市场表现来看,中南建设销售金额接近2000 亿,但在土储投资方面较为保守,新增土储货值低于销售金额,投资速度放缓。偿债能力方面,债务水平虽然位于较高水平,但投资速度放缓,以及企业流动资金充足,现金短债比为1.47 ,高于1,短期偿债风险较弱。

与多数房企一样,此次疫情冲击将对企业业绩产生一定负面影响,但是由于货币资金较高,企业短期债务风险可能较小。长期来看,企业存续比为4.27 年,按照2019 年的销售速度,土储可供未来4至5年开发建设。如果企业放缓拿地速度,储备低溢价或符合自身发展战略的土地,债务方面,我们认为中南建设可能会进入第二梯队或者第一梯队。

注:销售金额和新增土储货值是2019年全年累计值,单位:亿元,排名见亿翰智库《2019年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》和《2019年1-12月中国典型房企新增货值TOP100》。存续比=总土地储备/年销售面积,单位:年。现金短债比=货币资金/短期借款。

六、第四梯队高负债,高土储

位于第四梯队的房企负债水平最高,它们不仅剔除预收账款后的资产负债率高于均值水平,而且净负债率高于均值。同样,偏高的债务水平与企业过去和当前的土地投资策略密切相关,此外,也与企业的销售业绩紧密关联。

首先,企业投资支出过多但销售回款速度下降时,企业旧账难偿,不得不新增借款补充流动资金,暂缓燃眉之急。拆东墙补西墙的偿债策略显然抬升企业债务水平。其次,部分区域深耕型房企的深耕区域在近几年遭遇了严厉的楼市调控政策,销售业绩增速放缓。这类房企通过扩大土储布局区域,增加了土地储备支出和债务水平。最后,也有房企将“严格 的楼市调控政策和收紧的融资政策”视为 土地投资的窗口期,2019年大力增加 土地储备,或优化土储布局,因此负债水平增加。

1.投资支出过多,销售增速放缓,降杠杆仍有压力

企业过去积极投资土地或其他多元化业务形成了大笔债务开支,但是目前销售增速放缓,销售业绩不足以完全覆盖过去的债务支出,因此当前债务水平较高,偿债压力较大。以富力地产为例,截至2019年中期 ,富力地产负债总额累计3340亿,净负债率高达219%。但 这可以从富力地产近几年的大额投资支出方面进行解释。

投资支出上,一方面富力地产在多元化业务方面投入较多资金,但创造的营业收入不足例如,2018年富力地产耗资199亿购入万达77家酒店后,酒店体量迅速扩大,不过其酒店业务并未产生足够的现金流 另一方面,富力地产过去储备了较多的富力集团当前土储存量较多,土储存量可供企业未来4至5 年开发。并且,富力还参与全国60多 个城市更新项目,丰富的城市更新经营或许能将这些潜在机会转换为土地储备。但是企业土地储备中使用的外部资金过多,负债货值比为0.51,位居30强 房企的第4位,说明 富力地产充足的土储货值可能一半要用于偿还债务。

销售方面富力地产2018年的销售业绩已突破千亿,但是2019年销售增速有所放缓。因此,债台高筑的情况下不得不通过发行债券、票据等方式继续融资,偿还前期借款,另一方面又放缓拿地速度,缩减支出。

根据2019年 中报数据,富力地产的现金短债比仅为0.67 ,可能面临短期偿债风险。但是2019年 下半年,富力地产又通过发行债券和配售等方式融入了较多的资金,或许偿债压力能短期得到缓解。在疫情冲击下,地方住建局可能要求暂时关闭售楼处,我们建议此时应该加大线上的营销力度,狠抓回款。疫情得到控制后,或许可以放缓企业扩张的步伐,加强去化,盘活企业资金

2.向外扩张力度过大,短期债务可能继续攀升

过去部分区域深耕型企业因深耕城市遭严格的政策调控,从而业绩增速放缓。对冲政策调控形成的系统性风险,它们走出深耕大本营,向外扩张销售回款速度变慢,以及向外扩张使得投资支出增加,最终企业债务水平持续上涨。

2017 年北京“3·17”政策对以京津冀为核心发展区域的房企产生了较大的影响。至少对华夏幸福而言,有下列的后续影响。一是销售业绩增速放慢,排名大幅下跌;二是企业将业务版图从局部区域逐渐扩展至全国核心城市群。

2017年起,华夏幸福销售增速放缓,销售额甚至在2018年跌至1291.76亿元。销售业绩排名也由前10下降至22。销售增速下降,企业经营活动产生的现金流降低。

华夏幸福的主营业务有二,一是产业新城,另一个是房地产开发。2017年华夏幸福在深耕京内的基础上提出核心城市群聚焦战略,拓展了产业新城与产业小镇开发区域。2017年也称为华夏幸福产业新城异地复制的元年。在销售业绩放缓的情况下,华夏幸福的扩张更加需要外部资金的支持,因而20172018年净负债率急速攀升。

政策调控收紧后,这类企业不仅销售业绩直接受到影响,并且政策调控下,企业调整战略的成本巨大。如扩大业务运营范围和全国化等使企业投资支出大幅增加,进而债务水平达到较高水平。于华夏幸福而言,产业新城业务前期的土地整理、基础设施建设和公共配套建设等耗资巨大,而盈利又有一定的滞后性,故债务方面可能还会继续增长。但是,随着产业新城园区逐渐成熟,产业新城产生的收入又较为可观。综合来看,债务方面可能短期内继续增长,但是长期或能回调。

3.大规模房企逆市投资,债务长期或有下降的趋势

2019年 融资收紧增大了中小房企的融资难度,土地市场整体表现偏弱。但仍有部分大型企业选择逆市增加土地储备,导致债务水平上升。短期来看,这类企业加大拿地支出企业债务水平增加。但长期来看,若企业维持当前的销售速度,未来利润增长概率较大,杠杆水平有望降低。

融创不仅土储存量大,而且新增土储货值多。存量方面,按照当前的销售速度,土储可保障未来5至7 年销售之需。增量方面,2019 年融创凭借销售回款和融资借款,收并购和招拍挂同时发力,新增货值总计6342.5亿 ,位居新增土储货值排行榜第2 名。此外,土储投资中,使用的外部资金占比较低。100%去化率假设下,负债货值比仅为26.6%,低于同行业三分之二的其他企业。原因可能是融创过去获得的土储成本较低,如过去收并购,逆市投资等已获得了一定的成本优势。

注:销售金额和新土储货值2019年 全年累计,单位亿元,排名亿翰智库《2019年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》和《2019年1-12月中国典型房企新增货值TOP100》 存续比=总土地储备/年销售面积,单位:年。负债货值比=总负债/(去化率*货值),其中货值= 2019年6月总土地储备*6月销售均价,去化率决定企业能去化的货值比例。

总体上,融创中国逆周期拿地,大规模积累土储,导致了企业债务增长。同样,大幅的投资支出可能占用了较多的现金流。面对此次疫情危机,可能存在一定的现金流风险。但是大量的低成本土储为未来房地产开发提供了利润增长点,长期来看杠杆或有下降趋势。

房地产行业的重资产属性决定了行业的高杠杆,但房企当前负债率的高低与风险的大小并不完全可画等号。企业当前的负债率高低受多因素影响,剖析其背后的深层次原因或能使我们更好的认识企业的风险。而且,我们也发现,即使假设货值去化率为60%,房企货值对总负债的覆盖率也均超过1倍。

当然,也正由于房地产行业的重资产属性,现金流于企业而言犹如生命线,特别是在销售受限,融资渠道关闭的环境下, 盲目加杠杆攻城略地或会使企业陷入被动窘境,战略求变势在必行。

受疫情影响,企业销售业绩和回款遭遇重挫,加之严峻的融资环境紧缩及各类刚性成本的持续支出,到期债务的偿付期,企业资金端承受一定压力,所以,短期内,如何做好现金流规划,做好资金的期限安排对企业而言是当务之急。

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