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还记得当年引起轰动的通州宋庄画家村案件吗?
来源:今日头条发布时间:2020年02月25日

来源:高翠平律师头条号,作者:高翠平,北京京平律师事务所律师。

大约2002年前后,宋庄辛店村很多村民将自己名下的宅基地及地上房屋卖给在村里居住的画家,因价格低,画家们买回农房后大多重新装修,增加附属设施。
十多年相安无事,有一天,有村民起诉当年买卖合同无效,一二审法院经过审理,确认合同无效,判决画家腾退房屋给村民,村民返还画家房屋价款及增添的附属物价款。
判决一出,在社会上引发很大的反响,这样的判决无异于鼓励社会的不诚信。果然,系列案件纷纷起诉到了法院。
后来,画家们另外提起诉讼,要求出卖房屋的村民承担合同无效的赔偿责任,支付信赖利益的损失。
经过法院审理,形成如下意见:

法院认为:合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。买卖双方所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后,双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到作为出卖人在出卖时,即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围,其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故其应对合同无效承担主要责任,对于作为买受人信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。出售的房屋及添附部分价值已经法院判决折价补偿买方,就本案而言,对于买方信赖利益损失的赔偿,仅考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素,参照出售房屋宅基地区位总价予以确定。
故判决卖方赔偿买方损失。
总结:
1、本案虽然涉及两个终审判决,但争议本可在一个判决中全部解决,系由于当事人在原审时不认可合同无效,未提出反诉所致。
2、根据此次最高院民九会议纪要意见,遇到类似案件,法院对是否反诉应做释明,建议在一个程序中处理。
3、“画家村案”产生争议的根源均系因房屋土地增值或拆迁,面临高额的利益分配差距所致,纯粹因丧失居住条件而起诉要求返还房屋的很少。所以,依据合同双方均应诚实守信原则,法院在判决合同无效时,会根据双方过错程度,依信赖利益损失原则,判决卖房方承担主要的损失赔偿责任。
4、为规范对相似案例的处理,划分因合同无效所应承担的责任,北京市高级人民法院已就此类案件下发了关于审理农民宅基地纠纷案件的《会议纪要》,要求法院在判处房屋买卖合同无效的情况下,由卖房农民对买房者进行赔偿,赔偿比例为房屋经评估后总价款的70%。这对各地法院对此类纠纷的处理都有明显的借鉴意义。直到现在该意见在处理此类案件时有重要指导意见。

高翠平律师

@高翠平律师

有关问题解答:

1、为什么农房不能向城市里的人出卖?

我国的土地制度,主要是集体和国家所有,个人对土地没有所有权,而且国家建设必须使用国有土地,集体建设用地主要用于村民的宅基地使用和乡镇集体企业,宅基地使用权是和身份相关联且无偿获得无期限使用权。为了保护农村村民的居住权,我国禁止宅基地使用权在非本集体经济组织外流转,再加上房地一体,如果只买宅基地上的房,相当于变相卖了宅基地,故各种形式的违法买卖农房的合同确认无效为原则。

2、有人认为契约自由,诚信交易,怎可出尔反尔?不错,契约自由,但违法的行为应该受到约束,所以自由是有限的。

3、无效合同是有后果的。根据过错程度确认各自的责任,这个案件也是这样处理的,基本卖方七分责任,买方三分责任。

4、宅基地使用权制度一直在改革中,目前试点地区宅基地使用权是可以交易的,非试点地区不可以。

5、宅基地制度政策性非常强,如果需要掌握了解最新的,可以关注@高翠平律师 或通过高律师的专

有关问题解答:

1、为什么农房不能向城市里的人出卖?

我国的土地制度,主要是集体和国家所有,个人对土地没有所有权,而且国家建设必须使用国有土地,集体建设用地主要用于村民的宅基地使用和乡镇集体企业,宅基地使用权是和身份相关联且无偿获得无期限使用权。为了保护农村村民的居住权,我国禁止宅基地使用权在非本集体经济组织外流转,再加上房地一体,如果只买宅基地上的房,相当于变相卖了宅基地,故各种形式的违法买卖农房的合同确认无效为原则。

2、有人认为契约自由,诚信交易,怎可出尔反尔?不错,契约自由,但违法的行为应该受到约束,所以自由是有限的。

3、无效合同是有后果的。根据过错程度确认各自的责任,这个案件也是这样处理的,基本卖方七分责任,买方三分责任。

4、宅基地使用权制度一直在改革中,目前试点地区宅基地使用权是可以交易的,非试点地区不可以。

5、宅基地制度政策性非常强,如果需要掌握了解最新的,可以关注@高翠平律师 或通过高律师的专栏内容进一步了解。

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