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疫情空袭下的环京楼市:离着“春天”有多远?
来源:搜狐新闻发布时间:2020年02月20日

原标题:疫情空袭下的环京楼市:离着“春天”有多远?

  宋人有诗云:“旧雪未消新雪下,南园春色几时归。”这似乎成了当今环京楼市的写照。调控的“灰犀牛”尘埃未落,疫情的“黑天鹅事件”又横空出现,环京楼市惨淡经营。

  一方面,销售停滞、偿还借款、运营开支等多重压力摆在面前,房企面临严峻考验,纷纷施展“线上售房”、“无理由退房”、“全民营销”等各项技能展开自救;另一方面,市场变化,有些企业在积极融资拿地,为弯道超车创造可能。

  政策与市场仍然面临着不确定性,行业无时无刻不在发生着变化,在这场“战疫”中,“危与机”并存。“2020年环京房地产市场可能会在疫情过后出现复苏,长期仍会继续保持平稳,市场趋势稳中有进。而对于有实力的房企这是个机会,危中有机,比如在土地市场可能会释放相关优惠政策,现金流比较好的房企趁此机会拿地,实现弯道超车。”河北省住宅与房地产业协会常务副会长兼执行秘书长张彦峰如是说。

  1

  惨淡经营的环京楼市

  疫情的“黑天鹅”突然到来,对于环京房企是惨痛的。政策限购、售楼处关门、销量停滞以及购房热情锐减……环京楼市整体成交惨淡。2020年1月,环京各城市新房市场销售明显回落。

  据cric环京投资决策系统显示,廊坊市区仅成交3.97万平方米,同比下滑39.41%,总成交额5.55亿元,同比下滑37.82%;而北三县、保定、唐山地区1月份新房成交量同比降幅均在70%以上,成交量巨幅滑坡。其中唐山成交量跌幅最大,成交10.27万平方米,同比下滑78.1%,总成交额9.65亿元,同比下滑77.11%;北三县、保定成交面积分别为3.27万平方米、6.62万平方米,同比分别下降了72.77%。76.99%。

  而省会城市石家庄同样没有逃离疫情的影响,1月石家庄新房共成交14.22万平方米,同比下滑35.65%,总成交额21.87亿元,同比下滑42.9%;

  表:环京代表城市1月新房成交情况

数据来源:cric环京投资决策系统

  “疫情直接影响的是销售”,张彦峰介绍,疫情期间,线下售楼处关闭,现场来访几乎为0,某些项目线上销售来电和认购数量同比下降了80%。“虽然部分房企采取向上购房的手段。但目前线上房屋销售未形成闭环,主要还是靠线下成交。由于商品房大宗商品的交易属性,购房人很难仅靠线上所见就下决心买房,没有线下的场景体验,购房人基本不会下单。其次是房屋成交之后,一些购房的手续目前和暂时办不了,影响房企回款。”

  这也得到了房企方面的印证。金融街廊坊公司营销负责人李成表示,房地产作为劳动密集型行业,受疫情冲击巨大。建筑工程方面,工人没法复工,影响开工节奏;售楼处关闭,营销人员无法上班,开盘时间被迫推迟,销售由线下转到线上。

  克而瑞环京楼市调查发现,身处在环京的房企遇冷已成为普遍现象。一方面,楼市在疫情之下,被迫按了“暂停键”,停售与人员控制流动之下,供需两端皆被限制,成交自然受阻;另一方面,在疫情的大环境下,需求方显示出更多的不确定性,更多的购房需求以“看”为主,真正出手的少之又少。

  2

  保卫现金流之战

  “疫情”冲击之下环京楼市近乎停摆,线下售楼处的关闭,复工日期延长。而对于高周转的房地产企业打击可想而知,由此,楼市一场“保卫现金流之战”打响。

  2月18日地产头部企业恒大宣布线上营销举措,全房源7.5折优惠,打破了市场的沉寂。不仅提供网上VR看房、网上选房、网上购房等的一站式服务,还给消费者提供最低价购买、无理由退房、多重购房优惠等权益。根据官方消息,网上认购仅短短3天,认购房屋47540套,按房屋价值总计约580亿。

  而这在行业内看来,恒大此举不仅是网络营销的“豪华盛宴”,更是取得融资的成功案例。实际上,动起来的不仅是恒大一家。据乐居财经研究院的不完全统计,截至目前,已有20余家房企出台了“无理由退房政策”;而在融资方面,进入2月以来,已经有碧桂园、荣盛发展、中梁控股、新城控股等房企发行境外优先票据或美元债券融资,涉及金额约百亿元。

  营销创新、境外发债、酝酿转型……房企们为了保卫现金流可谓各显神通。对于疫情下房企销售上的变化,雅居乐冀中南项目总经理何斌表示,目前线上看房、5G、VR看房这些都是手段,但需要改变的是机制。“雅居乐也在探索,比如雅居宝等。雅居乐更看重的是如何把房子卖出去,同时做到三个保障,保障房屋的品质,保障企业的利润,卖给合适的客户。”

  对于疫情下房企如何保卫现金流,何斌认为,“第一是保证供货,保障在市场回暖的时候货源齐备;第二根据客户需求,产品做相应优化;第三做好服务,包括销售服务、质量服务以及后续的物业服务等等。”

  而在销售回款方面,环京楼市诸多房企在正在积极应对。某环京品牌房企市场负责人向克而瑞环京楼市介绍,项目目前主要从三个方面开展工作:一是既有资金收回,尽量签约收口;二是认购客户跟进 ;三是新增客户的争取,尽量促进回款。

  3

  市场先抑后扬 环京楼市从长远被看好

  现实很骨感,房企在严峻考验下积极求生。那么后续环京楼市将如何发展?毕竟大家都在期待春天后的苏醒。

  从市场趋势来看,其实疫情对楼市更多还是短期内的冲击,不会对楼市产生根本性影响。张彦峰表示对环京楼市长期看好。2020年环京房地产市场可能会在疫情过后短期内复苏,长期仍会继续保持平稳,市场趋势稳中有进。“建议政府给开发商减负。比如调整商品房预售监管资金的方式、减少土地出让保证金,减少或延缓土地出让首付款的金额等等。”。

  何斌则认为,环京楼市在政策不会有大范围的放松,“政府会出台相应政策,但更多的是政府体系和流程的优化。”;而对于疫情过后的环京楼市,他则表示,楼市不会出现房价大幅上涨的现象。“客户层面短期内会有触动,但变化不大。大的刚需人群已经过去,目前主要是改善潮,环京客户相对理智,需求更加明确,不那么容易受影响。”

  而环京楼市三四线城市的房企则更为乐观,某环京品牌房企市场负责人表示,环京中的三四线市场相对来说比较稳健,预计疫情过后,前期压抑的需求后期会逐渐释放,二、三季度将会出现供需两旺的状态,2020楼市呈现先抑后扬的走势。

  实际上,虽然疫情使环京楼市进入休眠期,但头部房企依旧在为后市积极准备。据克而瑞环京楼市了解,许多环京实力房企正在积极融资,寻找拿地机会,以求弯道超车。

  而部分企业则趁着“空档期”苦练内功,谋求后市。物业被越来越多房企所重视。在这次疫情中,物业站在了疫情防控的基础环节,充当“守门员”的角色。以雅居乐集团旗下的物业板块雅生活为例,面对突发疫情,雅生活自上而下迅速开展防控工作部署,较早的建立了集团、区域公司及股权合作企业、各在管项目的联动工作体系。第一时间保证物资,全国七大区域、十八大股权合作企业联动,调集物资确保前线供应。而随着疫情过后,房企的物业板块相信会有很大的提升。

  在运营和产品上,部分房企对营销方式、产品配置等方面展开思考。比如网络平台会兴起,线上售房成为新趋势,产品的配置也会根据客户的需求做一些变化。李成认为,经过疫情,客户对于“宜居”可能会有新的认识,居住环境的舒适度、医疗配套等因素或许成为新的开发标准。而随着购房理念发生变化,带有先进概念的部分房屋会受到客户的青睐。

  总之,对于环京楼市不要太悲观,疫情不会改变环京热点区域稳中有进、长期向好的基本趋势。疫情过后,大概率会迎来货币政策和调控政策的松动。而市场需求只是被延后,没有消失。要相信:没有一个冬天不会过去,没有一个春天不会到来!

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